心理的瑕疵は告知すべき？不動産売却に与える影響とは？

過去に事件や事故が起きた不動産を所有している方のなかには、「売り出しても買い手が付かないだろう」と、売却を諦めてしまっている方もいらっしゃるでしょう。
そのような「心理的瑕疵」がある不動産は、普通の不動産よりも売却が難しいかもしれませんが、売れないわけではありません。
そこで今回は、心理的瑕疵とはどのような意味があるのか、また価格や売却に与える影響、さらに売主が知っておくべき告知義務について解説します。
四日市市、菰野町、朝日町、楠町を中心に、三重県の北勢地域（鈴鹿市以北）で、心理的瑕疵がある不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産を売却する際に注意すべき心理的瑕疵とは？

そもそも、「心理的瑕疵」とは、どのような意味があるのでしょうか。
不動産取引において、「瑕疵」とは、傷や欠陥のことを指します。
心理的瑕疵とは、物件自体には問題がなくても、住みたくないと感じるような事情があることを意味します。
どのようなケースが考えられるのか、具体的に見ていきましょう。

心理的瑕疵とみなされるケースとは？

事故物件
過去に、自殺・他殺・事故死などがあった物件、いわゆる「事故物件」と呼ばれるケースです。
自然死や病死の場合でも、死後数日たっても発見されず、特殊清掃がおこなわれた場合は、心理的瑕疵に該当する可能性があります。
周辺に嫌悪施設がある
嫌悪施設とは、存在が周囲の人から嫌われる施設のことです。
具体的には、墓地・刑務所・廃棄物処理場・指定暴力団の事務所といった、不快感を与える施設や、騒音や大気汚染の原因となるような工場などが挙げられます。
周辺に事故物件がある
「事故物件の近くに住みたくない」と考える方もいらっしゃいます。
売却する不動産には直接関係ないことでも、ニュースで報道されたような大きな事件や事故があった物件が周辺にある場合は、心理的瑕疵に該当する可能性があります。
このように、心理的瑕疵は、不動産そのものに問題がなくても、「人が不快に感じる」ということが問題なのです。

心理的瑕疵は不動産の売却にどう影響する？

心理的瑕疵に該当するような事情がある場合、売却にどう影響するのでしょうか。
また、「心理的瑕疵物件をスムーズに売却する方法について知りたい」という方も多いでしょう。
そこで、ここからは、心理的瑕疵が不動産売却に与える影響と、「早く手放したい」という方におすすめの売却方法についてご説明します。

売却が困難になる可能性が高い

心理的瑕疵がある場合、普通の不動産と同じように売却することは、困難になる可能性が高いでしょう。
不動産の購入には、大きなお金が動きます。
たとえば、立地や住み心地が良くても、不快に思う事情があったり、心理的な不安があったりする物件を、普通の物件と同じような金額で購入しようと思う方は少ないでしょう。
また、リフォームをしてきれいにしたとしても、買いたくないと思うような過去や原因が取り除かれるわけではないため、売却が難しくなるのです。
したがって、心理的瑕疵がある場合は、相場よりも安い金額で売却されるケースがほとんどです。
では、どれくらい価格に影響するのでしょうか。
殺人の場合
相場の5割程度になることが予想されます。
殺人が起こった場合は、「室内が汚れている」「被害者の霊がいる」といった強い心理的瑕疵を感じる方がいらっしゃいます。
また、ニュースなどで広く報道されたり、「事故物件サイト」に掲載されたりと、社会的な影響も敬遠される理由となるため、大幅な値下げを想定しておく必要があるでしょう。
自殺の場合
相場の3割程度、価格が下がることが予想されます。
殺人のような事件で人が亡くなったわけではありませんが、不快に感じる方が多く、値引きをしないとなかなか売却できない可能性が高いでしょう。
自然死の場合
自然死については、人の受け取り方にもよります。
たとえば、「人が病気で亡くなることはあり得ること」と考える方もいれば、「人が亡くなった家には住みたくない」と敬遠する方もいます。
したがって、相場の2割程度の値引きを想定しておく必要があるでしょう。

不動産会社の買取がスムーズ

不動産に心理的瑕疵がある場合は、売却が長引いたり、大幅な値下げが必要になったりと、普通の不動産よりも売却が困難になる可能性が高いでしょう。
売却が長引けば、管理費や税金の負担が続きます。
また、「いつまでたっても売れない」というイメージが付いてしまい、さらに売却が困難になります。
「値下げをしてもなかなか売れない」「早く手放したい」という場合は、不動産会社に買い取ってもらうことを検討しましょう。
不動産会社の買取の場合、査定を依頼し、査定価格に納得すれば、売却金額が確定します。
また、買主を探す必要もなく、すぐに現金化できるため、精神的・経済的な負担からも解放されるでしょう。
したがって、心理的瑕疵物件の売却をスムーズにおこなうには、買取がおすすめです。
弊社は、査定や売却のご相談を無料で承っております。
買取もおこなっておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

不動産を売却する際に知っておくべき心理的瑕疵の告知義務とは？

心理的瑕疵物件を売却する際には、告知義務について理解を深めておく必要があります。
なぜなら、「事件があったことを知っていれば購入しなかった」と、売却後に買主とトラブルになるケースがあるからです。
今までは、事故や事件の内容や、それが買主の心理に与える影響の程度、どこまで告知しなければならないのかなどを判断するのが難しく、問題視されてきました。
しかし、2021年10月に、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定したことで、明確な判断ができるようになったのです。
このガイドラインでは、告知義務について、次のように定めています。

告知義務がないケース

• 自然死…老衰や病死
• 日常生活で起きた不慮の死…階段からの転落、入浴中の転倒・溺死、食事中の誤嚥など

告知義務があるケース

• 不自然な死…他殺・自殺・火災による事故死など
• 発見が遅れた自然死…遺体の状態が悪く特殊清掃が必要な場合

ガイドラインによって、自然死や不慮の死については、告知義務がないことが明確になりました。
一方、告知義務があると定められた内容については、「重要事項説明書」に記載しなければなりません。
また、不動産会社は、重要事項説明のときに、心理的瑕疵の内容について買主に説明する義務があります。
告知義務を怠り、売却後に心理的瑕疵が発覚した場合、売主は契約不適合責任を問われ、売買契約を解除されたり、損害賠償を請求されたりする可能性があります。
のちのちトラブルに発展するリスクを回避するためにも、不動産会社に売却の相談をする際には、包み隠さず内容を伝えるようにしましょう。

まとめ

心理的瑕疵とは、住みたくないと感じるような事情があることを指します。
事件や事故で人が亡くなった「事故物件」だけでなく、周辺に嫌悪施設がある場合も、心理的瑕疵に該当する場合があります。
心理的瑕疵物件は、相場より大幅な値下げが想定され、売却が困難になるケースが多いでしょう。
売却が長引くと、精神的・金銭的な負担が続くため、「早く手放したい」という方は、不動産会社の買取を検討してみましょう。
弊社は、四日市市、菰野町、朝日町、楠町を中心に、三重県の北勢地域（鈴鹿市以北）で不動産売却のサポートをおこなっております。
お客様のご事情に応じたご提案をいたしますので、心理的瑕疵物件の売却をご検討の際は、ぜひ「棲まいのたんぽぽ不動産株式会社」までご相談ください。