不動産売却で譲渡費用になる仲介手数料と譲渡所得税の計算方法を解説

不動産の売却では、譲渡所得税がかかることがあります。
所有期間によっては税額が高くなることもあるので、売却前におおよその税額を確認したいところです。
そこで今回は、譲渡所得税の計算方法やケース別のシミュレーション、仲介手数料について解説します。

不動産売却で譲渡費用になるものと仲介手数料について

譲渡費用とは、譲渡所得を求めるときに差し引く費用で、以下のような不動産を売却するときに直接かかった費用が含まれます。
仲介手数料、売主が負担する印紙税、貸家の売却のため借家人に支払う立退料、建物の解体費用、契約後により有利な条件で売却するための最初の契約者に支払う違約金
このとき、固定資産税や修繕費といった不動産の維持管理のための費用は譲渡費用には含まれません。
譲渡費用にある仲介手数料とは、不動産会社に売却を依頼して買主と売買契約を結んだときに支払う成功報酬で、計算方法は以下の3つのパターンです。
売却金額が200万円以下は（売却価格×5％）＋消費税、200万円超400万円以下は（売却価格×4％＋2万円）＋消費税、400万円超は（売却価格×3％＋6万円）＋消費税

仲介手数料は両方に関わる！不動産売却での譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算方法は、まず売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡所得を求めます。
仲介手数料は取得費と譲渡費用の両方に含まれるため、それぞれに入れなければなりません。
譲渡所得を求めたあとに、特別控除があれば差し引いて課税譲渡所得を求めます。
特別控除には、マイホームの売却で適用される居住用財産の3,000万円特別控除などがあります。
最後に税率をかけて、譲渡所得税額が算出される流れです。
税率は、所有期間が5年を超える場合は20.315％なのに対して、5年以下では39.63％と短期の所有では税率が上がってしまいます。

不動産売却での譲渡所得税のケース別シミュレーション

譲渡所得税がかからない場合とかかる場合を、簡単なケース別で見ていきましょう。

長期所有の戸建ての売却で譲渡所得税がかからない場合

条件は、売却金額：3,500万円、取得費：2,000万円、譲渡費用：100万円、3,000万円特別控除あり、とします。
上記の計算方法で求めると、課税譲渡所得は－1,600万円になるため譲渡所得税はかかりません。

短期所有のマンションの売却で譲渡所得税がかかる場合

条件は、売却金額：5,000万円、取得費：3,000万円、譲渡費用：300万円、特別控除なし、とします。
このときの課税譲渡所得は1,700万円で、短期所有のため譲渡所得税は39.63％をかけて6,737,100円になり、税負担が重くなります。

まとめ

仲介手数料は、取得費と譲渡費用の両方に含まれる費用です。
所有期間によって税額が変わるため、あらかじめどのくらいかかるのかを計算するのが良いでしょう。
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