不動産売却時に発生する税金の種類は？節税するための対策についても解説！

不動産売却時には、どのような種類の税金が課されるのか、また、どれくらいの金額を想定しておく必要があるのかなど、事前に把握することが、税金対策の第一歩です。
そこで今回は、四日市市、菰野町、朝日町、楠町を中心に、三重県の北勢地域（鈴鹿市以北）で不動産売却をご検討中の方に向けて、不動産売却時にかかる税金について解説します。
節税方法もお伝えしますので、ぜひご参考にしてください。

不動産売却時の税金対策！発生する税金の種類とは？

まずは、不動産売却時に発生する税金の種類を知ることが、税金対策の第一歩です。
不動産売却時にかかる税金は、「利益に対して生じる税金」と「利益の有無に関わらず発生する税金」とに分けられます。

利益に対して生じる税金

不動産売却をおこなって、利益を得た場合、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税
不動産売却によって得た利益のことを、「譲渡所得」といいます。
譲渡所得に対して課される税金が、「譲渡所得税」です。
ただし、「譲渡所得税」とは正式な名称ではなく、次の3つの税金の総称で、給与所得などのほかの所得とは切り離して、「分離課税」として計算されます。

• 所得税：個人が1年間に得た所得に対して課税される国税
• 住民税：地方税の一種で、都道府県民税と市町村民税の総称
• 復興特別所得税：東日本大震災からの復興に用いる財源として、2037年まで課される税金

利益の有無に関わらず発生する税金

印紙税
印紙税法に定められている課税文書に対して課される税金で、税額は、契約金額に応じて決まっています。
不動産売買契約書は課税文書であるため、収入印紙を貼って消印することで、納税したことになります。
なお、2022年3月31日までに作成される売買契約書については、軽減措置の対象になります。
たとえば、100万円超え500万円以下の契約の場合、本来の印紙税額は2,000円です。
しかし、軽減措置によって50％軽減され、1,000円となります。
500万円超え1,000万円以下の契約の場合、本来1万円の印紙税額が5,000円に軽減されます。
1,000万円超え5,000万円以下の契約の場合、本来の印紙税は2万円ですが、軽減されて1万円です。
登録免許税
住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、金融機関の抵当権が設定され、登記上にも登録されます。
不動産を売却するためには、残債を返済したのち、抵当権を外さなければなりません。
残債を返済すれば、金融機関にとっての抵当権は消失しますが、登記上の抵当権が自動的に外れるわけではありません。
そのため、登記上の抵当権を外す「抵当権抹消登記」をおこなう必要があります。
このときに、「不動産の個数あたり1,000円」の登録免許税が発生します。
消費税
不動産売却をおこなう際に発生する消費税の例もご紹介しましょう。

• 不動産会社の仲介手数料
• 司法書士への報酬
• 住宅ローンの残債の一括繰上返済手数料

このように、税金対策の第一歩として、不動産売却をおこなうと発生する税金の種類を、事前に把握しておきましょう。

不動産売却時の税金対策！譲渡所得税の計算方法とは？

それでは、前章で触れた「譲渡所得税」の計算方法についてご説明します。
不動産売却時の税金対策のためにも、理解を深めておきましょう。
譲渡所得税の計算方法は、以下のとおりです。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
この計算方法を利用するためには、「譲渡所得」と「税率」を求めなければなりません。
そこで、それぞれの求め方をご説明します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、次の計算式に当てはめて算出します。
譲渡所得＝不動産の売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除額
各項目の内容について、順番にご説明します。
不動産の売却価格
不動産の売買契約書に記載された金額のことです。
取得費
売却した不動産を取得するために支払った金額のことです。
具体的には、購入代金、購入時の諸費用（税金・仲介手数料・登記費用など）の合計額を指します。
建物や設備などについては、年数の経過に伴い劣化することで価値が下がるため、不動産売却時までの減価償却費を差し引いて残った金額が取得費となります。
譲渡費用
不動産を売却するためにかかった費用です。
不動産会社の仲介手数料や印紙代、測量費などが含まれます。
特別控除額
譲渡所得を算出する際、控除額を差し引くことで、課税額を抑えることが可能です。
なお、控除制度の種類や内容については、次章でご説明します。

譲渡所得税の税率

税率は、不動産の所有期間によって変わります。
短期譲渡所得の税率
所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝合計39.63％
長期譲渡所得の税率
所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝合計20.315％
「短期」になるか「長期」になるかで、税率が大きく変わります。
税金対策を考えるうえでも大切なポイントになるため、次章の「節税方法」の部分で、より具体的に内容をご説明しましょう。

不動産売却時の税金対策！節税方法を解説！

それでは最後に、節税方法をご紹介します。

節税方法1.所有期間に注意する

譲渡所得の税率は、不動産を所有していた期間が大きく影響するため、売却する時期を見極めることも節税方法の一つです。
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、超えていると「長期譲渡所得」の区分となります。
所有期間は、不動産を取得した日から、譲渡した年の1月1日までの期間を指します。
たとえば、2016年3月に不動産を取得し、2021年9月に売却した場合、実際に所有していたのは5年以上です。
ところが、譲渡所得税の税率は譲渡した年の1月1日時点で判定されるため、所有期間は4年となり、短期譲渡所得とみなされます。
長期譲渡所得の税率は、短期譲渡所得の約2分の1です。
したがって、譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が何年になるのかを考えて売却することで、大きな節税になるのです。

節税方法2.控除制度を確認する

譲渡所得税の負担を軽減するためには、利用できる控除制度を確認することも大切です。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
一定の要件を満たせば、譲渡所得に対して最高3,000万円までの控除を受けられます。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
不動産売却時に所有期間が10年を超えており、一定の要件を満たしている場合、通常よりも税額が低くなります。
また、3,000万円の特別控除の特例との併用が可能です。
特定の居住用財産の買換えの特例
不動産売却時に所有期間が10年を超えており、不動産を買い替える場合、一定の条件を満たせば、譲渡所得税を先送りできるという特例です。
ただし、3,000万円の特別控除とこの特例は併用できないことが注意点です。
税金対策として、どの控除制度を利用すれば良いのかを判断するのは難しいかもしれません。
不動産会社は、税金対策についてのアドバイスもおこないます。
「税金対策についてもっと知りたい」という方は、不動産会社に相談しながら売却を進めていきましょう。
なお、税率や控除制度については、国税庁のホームページにて最新情報をお確かめください。

まとめ

不動産売却をおこなう際には、印紙税や登録免許税、譲渡所得税などの税金が発生しますが、とくに高額になりやすいのは、譲渡所得税です。
譲渡所得税は、所有期間による税率や、控除制度を理解して対策すれば、大きな節税につながる可能性があります。
弊社では、税金対策についてのご相談も、経験豊富なスタッフが承ります。
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