不動産売却で消費税の課税対象になるのは？注意点も解説

不動産を売却したら多額の消費税が課されるのではないか、とご心配な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
もしあなたが個人でマイホームなど居住用の不動産を売却しようとしているなら、物件売却についての消費税は非課税ですが、一部消費税の支払いが必要なこともあります。
この記事では、不動産売却において消費税課税対象となるものと、非課税対象となるもの、また、消費税に関係する注意点について解説いたします。
四日市市、菰野町、朝日町、楠町を中心に、三重県の北勢地域（鈴鹿市以北）で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却で消費税の課税対象となるケース

そもそも消費税とは、日本国内の「事業者」が、「事業」として利益を得るためにおこなう取引に課されるものです。
以下の4つの条件がすべてそろった場合にのみ、消費税の課税対象となると定められています。

• 日本国内の取引であること
• 事業者が事業としておこなうこと
• 対価を得ておこなうこと
• 資産の譲渡、貸し付け、および役務の提供と外国貨物の輸入

つまり、個人がマイホームや相続した家を売却する場合、事業者でもなく、事業としての売却でもないため、消費税は非課税となります。
非課税対象となるケースは次章でご説明するため、ここでは消費税の課税対象となるケースと、個人の不動産売却でも課税対象となるものについて解説いたします。

消費税の支払いが必要な「事業者」

消費税の課税対象となるのは、「事業者」が不動産を売却した場合です。
ここでの事業者には、「法人」と「個人事業主」が相当します。
個人事業主とは、税務署に開業届を提出し、法人になることなく個人で事業をおこなっている方のことです。
ただし、法人や個人事業主のなかでも、課税事業者の売却だけが消費税の課税対象です。
課税事業者とは、前々年の課税売上高が1,000万円を超えている法人や個人事業主のことです。
開業届を出していない会社員などであっても、副業などで前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合は課税事業者の対象となるため、ご注意ください。

不動産売却で消費税の課税対象となる「事業」

投資用不動産や賃貸用不動産などの売却は利益を得るための事業としてみなされるため、消費税の課税対象です。
また、法人や個人事業主などの課税事業者が利益を得るための「建物」を売却する場合、消費税の課税対象となります。
土地そのものは非課税対象ですが、駐車場など設備として扱われるものに関しては消費税が課されます。

個人でも消費税の課税対象となるもの

個人がマイホームなどの売却をする場合でも、消費税が課されるものがあります。

• 仲介手数料
• 司法書士への報酬
• 住宅ローン繰り上げ返済の手数料

これらは、各サービスに対する対価として支払われるもののため、消費税が課されます。
印紙税や免許登録税は、それ自体が税金のため、消費税はかかりません。

不動産売却で消費税の非課税対象となるケース

不動産売却では、消費税の非課税対象となるケースも多くあります。
ここでは、消費税の非課税対象となる方と、非課税対象となるものについてご紹介します。

消費税を支払う必要のない「免税事業者」とは

免税事業者であれば、消費税は課されません。
以下の場合、法人か個人事業主かに関係なく「免税事業者」となります。

• 前々年の課税売上高が1,000万円以下
• （法人）前期の期首から6か月の売り上げが1,000万円以下または給与支給額が1,000万円以下
• （個人事業主）前年の1月から6月の売り上げが1,000万円以下または給与支給額が1,000万円以下

法人か個人事業主かによって、課税売上高を判定する期間の基準が少し異なります。

土地の売却は非課税対象

土地はもともとあるもので、消費されるものではないため、土地の売却や貸し付けは非課税対象です。
土地と建物を一緒に売却した場合でも、消費税が課税されるのは建物だけでとなります。
前章でも少し触れたとおり、駐車場などの場合は土地そのものではなく設備としてみなされるため、消費税の課税対象となります。

居住用財産は非課税対象

居住用財産とは、事業を目的としない、住むための財産のことで、自宅やセカンドハウス、別荘などのことを言います。
これらを売却することは「事業ではない」とみなされるため、消費税の非課税対象となります。

個人の不動産売却に対して消費税を支払うケースは少ない

ここまでご説明したとおり、個人が持つ不動産の売却に対しては、消費税を支払うことはまれです。
仲介手数料や司法書士への報酬に対する消費税は課されますが、課税事業者でなければそれ以外の消費税は課されません。
しかし、もしあなたが課税事業者で、かつ事業として建物のある不動産を売却するときには、相応の消費税が課されることになります。

不動産売却の消費税に関する注意点

不動産売却する際の消費税について、覚えておきたい注意点をいくつかご紹介いたします。

事業用不動産の売却では土地と建物の割合を調べる

事業用の不動産を売却する際には、土地は非課税対象ですが、建物は課税対象となります。
そのため、消費税は売り出し価格の10%、と単純に考えることはできません。
消費税を計算するためには、売り出し価格に対しての建物の割合を計算する必要があります。
土地と建物の価格の割合は、固定資産税評価額を利用して算出することができます。
たとえば、固定資産税評価額で土地の価格が1,500万円、建物の価格が1,000万円、合計2,500万円のケースで考えてみましょう。
価格の割合は以下の式でそれぞれ計算できます。

• （土地）1,500万円÷2,500万円×100＝60%
• （建物）1,000万円÷2,500万円×100＝40%

この物件を4,000万円で売却する場合、土地と建物それぞれの価格は以下のとおりです。

• （土地）4,000万円×60%＝2,400万円
• （建物）4,000万円×40%＝1,600万円

消費税率は10%なので、建物の価格1,600万円×10%で、この物件の消費税は160万円と求められます。

売り出し価格は税込み金額を表示する

不動産価格は「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」において、消費税込みで表示することに決められています。
そのため、先ほど例に挙げた物件の場合、4,000万円の売り出し価格に160万円の消費税を足して、4,160万円と表示されます。

引き渡し時点の消費税率が適用される

不動産の売却で消費税が課税されるのは、不動産の引き渡し時点です。
そのため、消費税率の改正がおこなわれた場合、改正日は引き渡しの前か後かが重要です。
不動産売却では大きな金額が動くため、消費税率の少しの違いでも大きな差となります。
消費税率の改正日付近で取引をするなら、なるべく有利になるように引き渡しの日を設定することも注意点のひとつです。

まとめ

不動産売却における消費税で課税対象になるものと非課税対象になるもの、さらに注意点についてもご説明いたしました。
課税事業者かどうか、また、事業用の不動産かどうかで支払う消費税は大きく異なるため、少しでも不安があるなら不動産会社に相談してみましょう。
わたくしども「棲まいのたんぽぽ不動産」では、四日市市、菰野町、朝日町、楠町を中心に、三重県の北勢地域（鈴鹿市以北）の不動産を取り扱っております。
対象地域の不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご連絡ください。