不動産の任意売却とは？その流れとメリットやデメリットを解説

さまざまな事情により、購入した不動産の住宅ローン返済が予定どおりできなくなったというご相談を、多くお聞きします。
一般的には、住宅ローンを滞納したままだと不動産は売ることができませんが、それを可能にするのが任意売却という手法です。
この記事では、任意売却とはなにか、任意売却のメリットとデメリットと、任意売却する際の流れについてご説明いたします。
四日市市や菰野町、朝日町、楠町を中心に、三重県の北勢地域（鈴鹿市以北）の不動産でお困りの方は、ぜひご参考にしてください。

不動産の任意売却とはなにか

任意売却とは、債務者である金融機関の許可を得て、住宅ローンの支払いが完了していない状態で不動産を売却する方法です。
通常の売却や競売との違いをご説明します。

一般的な売却ができるケース

通常であれば、自分の不動産を売るためには、住宅ローンをすべて払い終え、債務がない状態にする必要があります。
住宅ローンが残っている状態だと、必要に応じて不動産を差し押さえることができる「抵当権」を、債務者である金融機関が持っています。
この抵当権を金融機関が持っている限り、たとえ自分の持ち物であっても、自分だけの判断で家を売ることはできないのです。
抵当権を抹消させるためには、住宅ローンを完済するしかありません。
不動産を売却した金額が、住宅ローンの残り（残債）よりも高く見込めるのであれば、売却金額で住宅ローンは完済できるため、大きな問題なく売却できるでしょう。
しかし不動産売却で得られるお金よりも、住宅ローン残債が多い場合は、一般的な売却方法を取ることはできません。

任意売却でできることとは

住宅ローン残債が売却金額より多い場合でも、任意売却を利用することで不動産を売却できます。
任意売却では、不動産の売却金額すべてを住宅ローン返済にあて、さらに残った分を毎月いくらのペースで支払う、などの条件を金融機関と話し合い、特別に許可を得る必要があります。
金融機関の許可が得られたら、通常の売却とあまり変わらず、不動産所有者の意思により、売却方法や売却価格を決定できます。
ただし、条件面や売却価格などで金融機関との合意が得られなかった場合、任意売却が認められないこともあります。

競売と任意売却の違い

任意売却と混乱しやすいのが、競売です。
競売とは、不動産の持ち主ではなく、金融機関などの債務者が不動産の売却をおこなう際に取られる方法です。
住宅ローンの支払いが困難であると認められた場合、債務者から抵当権を行使されます。
債務者は裁判所に申し立てをおこなったうえで、不動産の持ち主の許可を得ずに、競売にかけることができます。
競売では、不動産の持ち主であっても、売却金額や売却方法に意見が反映されません。
この強制力の大きさが、任意売却と競売の大きな違いです。
競売は、他にも売却金額や、プライバシーの面で、不動産の持ち主にとって不利になることが多いですが、それは次の項目で併せてご説明します。

不動産における任意売却のメリットとデメリット

任意売却におけるメリットとデメリットを、それぞれご紹介いたします。

任意売却のメリット

任意売却のメリットは、金銭面での負担が少なくなり、プライバシーが守られる点です。
競売では不動産の情報が公開されてから短期間で手続きを進める必要があり、リスクも高いとみなされるため、個人ではなく、不動産会社が入札をすることがほとんどです。
市場価格の7割ほどの金額で落札されることが多く、通常の売却より売却価格は低くなってしまいます。
また、競売では物件の情報を新聞やインターネットに公開して入札者を募るため、近隣の方や親族などに、住宅ローン滞納の事実を知られることもあります。
それに対して任意売却では、通常の売却方法と同様に、広く購入希望者を一般から募り、より良い条件での売却を目指すことができます。
そのため、売却価格も市場価格とほとんど変わりません。
任意売却であることは不動産を売りに出す情報としても公開されないため、「引っ越しをする」「自宅が高く売れそうだったから」などの理由を周囲に説明することもできます。
売却した金額は住宅ローン返済に充て、それでも残った金額は、金融機関などの債務者と話し合い、現実的に返済可能な金額を支払うことになります。
任意売却後の毎月の返済金額は、月5千円から3万円ほどを求められることが一般的です。
さらに、通常では手持ちのお金から支払う必要がある、売却にかかる諸経費も、任意売却では自宅を売却した金額から後払いすることが認められています。
これにより、手元に現金がなくても売却することが可能です。
また、金融機関との交渉次第では、最高30万円までの引っ越し費用も後払いに認められることもあります。

任意売却のデメリット

任意売却におけるデメリットは、連帯保証人に迷惑がかかることと、信用情報に傷が付いてしまうことです。
任意売却には、住宅ローンの返済を数か月以上も滞納していることが条件となります。
滞納している本人が督促されるだけでなく、その間は連帯保証人となってくれた方のところにも督促されることになります。
任意売却が決定されるまで、連帯保証人にも迷惑がかかることになるでしょう。
また、住宅ローンの滞納が続くことで、金融機関などで共有している信用情報に傷が付くことになります。
ブラックリストに入る、と言われることもありますね。
任意売却をすることでブラックリストに入るというよりも、その前の段階の、住宅ローン滞納の記録が問題となります。
一度信用情報に傷が付くと、その後5から7年間は他の住宅ローンやクレジットカードなどの審査がとおらなくなると言われています。

不動産を任意売却する流れ

任意売却する流れは、ご契約の金融機関や債務状況などによって異なりますが、ここでは一般的な流れを解説いたします。

不動産会社による価格査定と住宅ローン残債の確認

まずはお持ちの不動産の価格査定から始めます。
売却価格が住宅ローン残債よりも高いか安いかで、その後の金融機関への対応が異なります。
「これくらい高く売れるはず」と楽観的に見積もっていると、実際の売却結果がそれより低かった場合、計画が大きく狂ってしまうこともあります。
どのような状況でも対応できるよう、本当に信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
棲まいのたんぽぽ不動産では、資金相談などお客様が安心して売却できるようサポートさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

金融機関などの債務者との交渉

不動産売却価格だけでは住宅ローン完済が難しそうな場合、金融機関などの債務者と任意売却についての交渉をすることになります。
もし複数の債務者がいる場合は、そのすべてが納得しなければ任意売却はできません。
債務者の合意が得られるほどに高く、しかし現実的に売却可能な金額を提示する必要があるため、ここでも不動産会社の手腕が重要となります。

売却活動

債務者の合意が得られたら、不動産の売却活動を開始します。
任意売却でも、通常の売却とそれほど内容は変わらず、インターネットやチラシに物件情報を掲載し、購入希望者を募ります。
ただし、任意売却では期限が限られているため、スムーズに事を進めるようにします。
多くの場合は、住みながら売却することになるため、内覧者への対応も必要です。

売買契約締結

通常の売却と同様に、買主と売買契約を締結します。
ここでは債務者からもスムーズに合意が得られるよう、細かなことでも丁寧にすり合わせをすることが大切です。

住宅ローン残債への対応

不動産の売却金額を住宅ローン返済に充て、残債を毎月支払っていきます。
債務者としても厳しい状況は分かっているため、無理な支払いを求められることは少ないようです。
それまでの住宅ローン返済金額と比較すると負担は軽くなるでしょう。

まとめ

不動産の任意売却とはなにか、メリットや流れについてご説明しました。
困難な状況を解決するためには、任意売却はなるべく早くから検討することをおすすめします。
四日市市を中心に、菰野町、朝日町、楠町周辺の不動産でお悩みの方は、ぜひ棲まいのたんぽぽ不動産までご遠慮なくご相談ください。