任意売却とは？任意売却できないケースやできないとどうなるかを解説

社会情勢や個人の事情などさまざまな要因によって、住宅ローンの返済が苦しくなるケースがあります。
住宅ローンを滞納してしまう前に、任意売却について考えるのがおすすめです。
そこで今回は、任意売却とは何か・任意売却ができないケース・任意売却ができないとどうなるかについて解説します。

任意売却とは？競売との違いは？

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合、通常は売却ができない住宅ローンが残った状態であっても、金融機関の合意を得て売却する方法のことです。
ローン返済が困難になり無計画に売却すると、売却金を使ってもローンの完済ができないケースがありトラブルに発展しかねないため、必ず金融機関に相談してみましょう。
一方で競売とは、抵当権の対象である不動産が差し押さえられた状態で、法的な手続きにのっとり強制的に売却する方法のことです。
競売は所有者の意思に関わらず強制的に売却され、また低価格で処分されてしまう点に任意売却との違いがあります。
住宅ローンを一定期間滞納してしまうと競売にかけられてしまうため、返済が苦しくなったらすぐに金融機関へ相談してください。

任意売却できないケースがある？

住宅ローンの返済が困難となり、住宅ローンが残った状態でマイホームを売りたいと考えても、任意売却ができないケースがあります。
具体的には次のケースが該当しますので、チェックしてみてください。

• 銀行が任意売却を認めない
• 売却額がローン残債よりも少ない
• 共同名義人や連帯保証人の同意がない
• 物件自体にトラブルがある
• 内覧などの十分な売却活動ができない

任意売却は銀行の同意が不可欠ですが、任意売却自体を許可しない銀行もあります。
また、住宅ローンが残った状態でも売れる方法が任意売却とはいえ、多額のローンが残る状態だと銀行の同意を得られないでしょう。
さらに、新築時には問題がなくても増築などで建築基準法違反となるなどのトラブルがあると、任意売却はできません。

任意売却できないとどうなる？

住宅ローンの返済が困難になった状態で任意売却について銀行の同意を得られないと、競売にかけられて強制的な売却がおこなわれます。
競売という形でもお金に換えられれば良いと思うかもしれませんが、競売にはいくつかのデメリットやリスクがある点には注意してください。
まず、競売にかけられる不動産の情報は一般に公開されるため、他人に知られてしまう可能性があります。
また、競売では売却基準額が相場よりも低く設定されていて、一般的な売却の7～8割程度でしか売れません。
さらに、この低い売却額のために住宅ローン残債が支払えず、自己破産に追い込まれるリスクもあります。

まとめ

任意売却とは、住宅ローン返済ができなくなった場合、銀行の同意のもとで売却後も住宅ローンが残る形で不動産を売却することです。
銀行の同意がない・住宅にトラブルがあるといった場合だと、任意売却できません。
任意売却ができないと、強制的に競売にかけられローン残債を払えず自己破産となるリスクも発生します。
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