事故物件を建て替えたときの資産価値は？メリットと費用相場を解説

事故物件を売却する際、建て替えをすれば資産価値が上がって売却価格が上がらないか、と考える方も多いでしょう。
結論から言えば、建て替えをしても心理的瑕疵はなくならないため、資産価値はまず上がりません。
ただ、事件や自殺の発生が気にならなくなる場合があるため、買い手が付きやすくなります。
今回は、事故物件を建て替える際のメリットや、費用相場を解説します。

事故物件を建て替えると資産価値は上がる？

事故物件を建て替えても事件や事故、孤独死などによる心理的瑕疵はなくならないので、資産価値は上がらないのが一般的です。
瑕疵とは住宅や建物の問題点を表す言葉で、例えば「殺人事件が起きたから怖い」や「チャイムがうるさくて不快」なども心理的瑕疵になります。
こういった心理的瑕疵は解決しないため、資産価値が上がりにくいわけです。
また、建て替えたとしても告知義務はなくなりません。
宅地建物取引業法35条13では、契約の内容に適合しない場合の告知義務が定められています。
ただし需要の多いエリアの場合、心理的瑕疵があっても買い手はつきやすくなるでしょう。

事故物件を建て替えるメリット

事故物件を建て替えるメリットは、買い手が付きやすくなる点にあります。
事件が起こった家を建て替えれば、心理的瑕疵はなくならなくても、ある程度は軽減できるからです。
実際に、殺人事件や自殺が起こった家を建て替えれば、気持ち悪さや怖さが気にならなくなる方はいます。
また、間取りや設備の自由度が大きく上がります。
建物の基盤から作り替えれば、たとえば飲食店を別の用途の建物に作り替えられるわけです。
住宅性能や設備を以前より優れたものにできるため、夏の暑さや冬の寒さが気にならなくなります。
さらに、日本政策金融公庫や住宅金融支援機構の融資が受けられるため、資金調達がしやすくなります。

事故物件を建て替える際の費用相場

建て替えの相場は、30坪で1,800万円程度が目安です。
費用は、大きく分けて以下の3つになります。

• 解体
• 登記
• 建築

解体費用の相場は、60万円〜200万円になります。
相場に大きな開きがあるのは、解体する建物と構造によって大きく異なるためです。
面積が広いほうが、解体に手間がかかるため高くなります。
家の構造は木造・鉄骨・鉄筋コンクリートの3つがありますが、木造が安く、鉄筋コンクリートが高くなるのが一般的です。
登記は建物滅失登記・建物表題登記・所有権保存登記・所有権設定登記があり、合計で20万円かかります。
建築費用は一坪50万円～60万円程度で、30坪だと1,500万円〜1,800万円です。

まとめ

事故物件を建て替えても、資産価値が上がることは稀です。
ただ、心理的瑕疵は気にならなくなる場合があるため、買い手が付きやすくなります。
建て替え費用の相場は1,800万円程度ですが、日本政策金融公庫や住宅金融支援機構の支援が受けられるため資金調達が容易です。
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