不動産売却における耐用年数とは？減価償却との関係も解説

パソコンなどの消費財と同じく、不動産にも耐用年数の考え方があることをご存じでしたか。
耐用年数は売却時に重要な指標となる数字のため、ぜひ不動産の耐用年数に関する考え方を覚えておきましょう。
今回は不動産売却における耐用年数とはどのような年数か、売却時に減価償却とどのような関係があるか解説します。

不動産売却における耐用年数とは

耐用年数は3種類あり、不動産の耐用年数を算出する際は固定資産税の計算を公平におこなうため法定耐用年数が使われています。
物理的耐用年数とは、モノが劣化して使えなくなってしまう年数です。
使えなくなったら買い替える家電などの消費財でよく用いられていますが、家は使用状況によって劣化度合いが変わります。
経済的耐用年数は、物の価値がなくなるまでの年数です。
不動産でもメンテナンス状況などを見て経済的耐用年数を出すことはできますが、こちらも公平に不動産の価値を算出するのに適当ではありません。
法定耐用年数は税法上の価値を有する期間で、耐用年数を過ぎると劣化がひどくなり住めなくなるわけではありません。
土地は劣化しないため、不動産の耐用年数は建物部分の価値のみを計算するのに用いられます。

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不動産売却に関係する建物構造別の耐用年数

不動産の法定耐用年数は、建物構造によって異なります。
木造一戸建ては22年ですが、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションは47年と一戸建ての倍以上の長さです。
一方、木造アパートは木造一戸建てよりさらに短い20年に設定されています。
耐用年数が長いマンションは、築年数が過ぎることによる資産価値低下が一戸建てより緩やかです。

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不動産売却時に重要な耐用年数と減価償却の関係

減価償却とは、会計処理をおこなう際固定資産の取得費用を分割して計上する方法です。
不動産売却では、譲渡所得税の計算をおこなう際この減価償却の考え方が重要になります。
譲渡所得税の課税対象になる譲渡益の計算方法に減価償却費が関係してくるためです。
具体的な計算式は「売却代金－（取得費＋手数料）」ですが、取得費は購入費用をそのまま当てはめられるわけではありません。
耐用年数にもとづく減価償却費を引いて取得費を計算する必要があります。
売却代金が同じであれば、資産価値が落ちる築年数が古い家のほうが譲渡所得税の金額が高くなる仕組みです。

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まとめ

耐用年数は3種類あり、不動産の耐用年数は法定耐用年数で計算されます。
建物構造によって法定耐用年数は異なり、マンションは一戸建てより法定耐用年数が長いため資産価値が落ちにくくなっています。
譲渡所得税を計算する際は、法定耐用年数にもとづく減価償却費の計算が重要です。
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